En oversikt over prinsippene for erstatningsutmåling ved skjønn
Vi i SVW bistår løpende en rekke av landets nettselskaper med grunnerverv for fremføring av ulike nettanlegg over annen manns grunn. I de aller fleste tilfeller erverves de nødvendige rettigheter i minnelighet med berørte grunneiere. Det er imidlertid ikke alltid partene kommer til enighet, slik at nettselskapet er henvist til å ekspropriere de nødvendige rettighetene. En mellomløsning som ofte benyttes er at partene inngår en avtale som sikrer nettselskapet de nødvendige rettigheter, men at erstatningen skal utmåles ved skjønn. (såkalt “avtaleskjønn”). Felles for begge disse fremgangsmåtene er at grunneier har krav på “full erstatning” etter Grunnloven § 105. Kravet er utdypet i vederlagsloven, som vi skal se nærmere på i dette nyhetsbrevet.
Vederlagsloven – en oversikt
Etter vederlagsloven § 3 første ledd har grunneier[1] krav på erstatning for (vår understreking):
“(…) avståing av eigedom og for skade eller ulempe på attverande eigedom.”
Det er med andre ord to forhold som gir grunnlag for erstatning etter vederlagsloven. Disse kan for forståelsens skyld konkretiseres nærmere i følgende to hovedpunkter:
i) Vederlag for avståelse av det areal som eksproprieres.
For nettselskapers vedkommende er det mindre vanlig å ekspropriere selve eiendomsretten, med mindre det er tale om større transformatorstasjoner el. Normalt eksproprieres det en bruksrett, eksempelvis til en jordkabel. Selv om grunneieren formelt sett kun påføres en “rådighetsinnskrenkelse”, er det sikker rett at erstatningsutmålingen skal likestilles med avståelse av selve eiendomsretten[2]. Litt forenklet betyr dette at grunneier som et overordnet prinsipp skal ha erstatning som om eiendomsretten i seg selv hadde blitt ekspropriert. I det følgende brukes derfor uttrykket “avstå” slik at det også omfatter etablering av bruksrett.
ii) Vederlag for skade eller ulempe på de gjenværende arealer av den del av eiendommen som ikke berøres av ekspropriasjonen. Dette er kun aktuelt ved delekspropriasjon, dvs. hvor kun deler (og ikke hele) eiendommen eksproprieres.
Det er et grunnleggende krav i ekspropriasjonsretten at det må foreligge et reelt økonomisk tap for at grunneier skal ha krav på erstatning.[3] Det er videre verdt å merke seg at det er forholdene på tidspunktet for gjennomføring av skjønnet som skal legges til grunn for erstatningsutmålingen. I de tilfellene nettselskapet tiltrer eiendommen på et tidligere tidspunkt skal imidlertid tiltredelsestidspunktet legges til grunn [4].
Vederlag for avståelse av areal
Vederlag for avståelse av areal reguleres av §§ 4 til 7 i vederlagsloven. Bestemmelsene henger sammen slik at §§ 5, 6 og 7 gir uttrykk for hvert sitt utmålingsprinsipp, mens § 4 slår fast at det utmålingsprinsippet som gir grunnlag for høyest erstatning skal legges til grunn. Dette sikrer grunneiers grunnlovfestede krav på full erstatning.
De tre utmålingsprinsippene er som følger:
- Vederlagsloven § 5 omhandler salgsverdiprinsippet. Dette innebærer at grunneier skal ha erstatning for markedsverdien av det arealet som avstås. I saker hvor det eksproprieres rett til å etablere f.eks. en jordkabel byr imidlertid en direkte anvendelse av prinsippet på utfordringer, fordi det kun båndlegges en smalere “stripe” over eiendommen. I slike tilfeller vil ikke det avståtte arealet i seg selv ikke være omsettelig. For likevel å fange opp et eventuelt økonomisk tap, er det i rettspraksis [5] utviklet et såkalt differanseprinsipp. Dette innebærer at grunneier kan kreve erstatning for differansen mellom eiendommens verdi før og etter avståelsen.
- Vederlagsloven § 6 gir videre uttrykk for det såkalte bruksverdiprinsippet. Dette innebærer at verdien av grunneierens avkastning ved å utnytte eiendommen som avstås skal legges til grunn ved erstatningsutmålingen. Dette er typisk aktuelt hvor nettselskaper etablerer nettanlegg over dyrket mark, gjennom skog o.l.
- Vederlagsloven § 7 gir endelig uttrykk for erstatning etter gjenkjøpsprinsippet. Kjernen i dette prinsippet er at grunneier skal tilkjennes en erstatning som reflekterer kostnaden ved gjenkjøp av annen eiendom til tilsvarende bruk. Dette er en særregel for ekspropriasjon av bygninger, og den er lite aktuell for nettselskaper med mindre hele eiendommer må innløses.
Utmålingsprinsippene i §§ 5-7 kan ikke anvendes samtidig for det samme arealet. Det er som nevnt kun det utmålingsprinsippet som gir grunnlag for høyest erstatning som skal anvendes. Ytes det erstatning for tapt bruksverdi etter § 6, kan det med andre ord ikke samtidig kreves erstatning for tapt salgsverdi for det samme avståtte arealet etter § 5. Dette ville medført en dobbelterstatning. Rettspraksis har likevel utviklet nærmere nyanserte regler for adgangen til å kumulere de ulike utmålingsprinsippene, slik at en del av det avståtte av en eiendom erstattes etter ett utmålingsprinsipp, mens en annen del av det avståtte arealet erstattes etter et annet utmålingsprinsipp.
Vederlag for skade eller ulempe på gjenværende del av eiendommen (såkalt ulempeerstatning)
Som nevnt følger det av vederlagsloven § 3 at grunneier, i tillegg til erstatning for det arealet som avstås, også skal ha erstatning for en eventuell skade eller ulempe som knytter seg til den gjenværende delen av eiendommen. Dette følger av vederlagsloven § 8, som oppstiller to vilkår for å kunne tilkjenne slik ulempeerstatning:
i) Skaden eller ulempen på den gjenværende del av eiendommen (som ikke eksproprieres), må ikke allerede være dekket av erstatningen for selve avståelsen.
ii) Det gis som hovedregel kun ulempeerstatning for særulemper, dvs. ulemper som kun rammer grunneier, og ikke allmenne ulemper.[6]
Et typisk eksempel på forhold som kan gi ulempeerstatning er krysning av dreneringsgrøfter ved etablering av jordkabler. Grunneiers dreneringsgrøfter må renses med jevne mellomrom for å sikre en tilfredsstillende drenering. Det vil da kunne påløpe merkostnader fordi det må utvises særlig forsiktighet ved graving i nærheten av jordkabler. Slike merkostnader gir grunnlag for ulempeerstatning fordi tapet ikke allerede er dekket av erstatning etter salgs- eller bruksverdi, samtidig som det representerer en særulempe for grunneier.
Fradrag for fordeler
Som nevnt innledningsvis er det et grunnleggende krav at det må foreligge et reelt økonomisk tap for grunneier. Som en følge av dette, er det kun grunneiers nettotap som skal erstattes. Eventuelle fordeler grunneier oppnår som følge av tiltaket (ut over fordeler av allmenn karakter), skal dermed komme til fradrag i erstatningsutmålingen. Dette følger av vederlagsloven § 9.
Et praktisk eksempel på en fordel som typisk vil kunne komme til fradrag i erstatningsutmålingen, er tilfeller hvor et nytt nettanlegg etableres til erstatning for et eldre nettanlegg over samme eiendom, og hvor rådighetsinnskrenkningen knyttet til det utdaterte nettanlegget bortfaller. Da vil den økonomiske fordelen grunneier eventuelt oppnår som følge av at tidligere båndlegging oppheves komme til fradrag i erstatningen for det nye nettanlegget.
[1] Begrepsavklaring: Merk at også andre rettighetshavere over en eiendom kan ha krav på erstatning. I ekspropriasjonssaker omtales dessuten den det eksproprieres overfor (enten det er grunneier eller andre rettighetshavere over en eiendom) som ekspropriat. Av hensyn til å holde nyhetsbrevet lettfattet, benyttes imidlertid kun begrepet “grunneier”.
[2] Dette er blant annet slått tydelig fast i LG-1999-1510, og fulgt opp i en rekke dommer siden.
[3] Dette fremgår blant annet av Rt. 1998 s. 29.
[4] Dette følger av vederlagsloven § 10.
[5] Rt. 1976 s. 1507
6][ For at allmenne ulemper skal gi krav på erstatning, må ulempene overstige den såkalte tålegrensen i naboloven eller forurensningsloven. Det går ut over rammene for dette nyhetsbrevet å gå nærmere inn på denne tematikken.