Entreprisetips: Varsler og svar
Kristian Saga
+47 419 33 899
ksa@svw.no
Emma Isaksen
+47 918 69 421
emi@svw.no
Philip Hulløen
+47 940 36 797
pnh@svw.no
Blant særtrekkene i de fleste entreprisekontrakter er en utstrakt plikt til å sende skriftlige varsler og krav – og å svare på dem. Konsekvensene ved å unnlate dette – eller å gjøre det for sent – kan være store. I dette nyhetsbrevet skal vi gi en oversikt over de viktigste fristene.
Innledning
Som i tidligere utgaver av nyhetsbrevet tar vi her utgangspunktet i NS 8407. Fristene – og konsekvensene – er imidlertid stort sett regulert likt i NS 8405 (og UE-standardene NS 8417 og 8415). Det er imidlertid verdt å merke seg at selv om pliktene til å varsle og svare stort sett er de samme i NS 8406, er ikke konsekvensene like alvorlige.
Kort om konsekvensene av brudd
Dersom man ikke overholder fristene for å sende varsler/svar, vil konsekvensene gjennomgående være at man taper rettslige og økonomiske posisjoner – typisk et krav eller en innsigelse mot et krav. Hvor omfattende dette tapet blir, kan variere. I verste fall kan konsekvensen bli at entreprenøren taper et ellers berettiget krav i sin helhet eller at byggherren blir tvunget til å akseptere et ellers uberettiget krav.
For eksempel følger det av NS 8407 punkt 32.2 at entreprenøren "taper […] retten til å påberope seg […] en endring". Byggherrens manglende eller for sene svar, innebærer på den annen side at det skal "anses […] å innebære en endring".
Oversittelse av disse fristene kan derfor få stor betydning.
Krav om endring – og byggherrens plikt til å svare
De fleste er kjent med at man er forpliktet til å varsle dersom man mener at det foreligger en endring. Den faktiske situasjonen vil gjerne være at byggherren utgir en tegning eller uttaler noe i et byggemøte om utførelsen, som entreprenøren mener at innebærer noe mer eller annet enn entreprenøren mener å ha priset – en endring.
I dette tilfellet foreligger det som standarden kaller en "endring i form av et pålegg", jf. punkt 32.1. Mottar entreprenøren et slikt pålegg, må han enten akseptere at dette skal utføres for avtalt pris (og innenfor avtalt tid), eller "påberope seg dette som en endring". Dette siste gjøres typisk ved å utfylle et forhåndsfastsatt formular kalt "krav om endring" eller lignende.
Fristen for å sende krav om endring, er "uten ugrunnet opphold" etter at pålegget er mottatt. Og, som det fremgikk av nyhetsbrevet før jul, så vil dette som regel være 2 uker. Merk imidlertid at fristens lengde vil kunne variere. F.eks. vil det at arbeidet skal utføres før de 2 ukene har gått, kunne begrunne en kortere frist.
Konsekvensene av at entreprenøren ikke sender slikt varsel – eller gjør det for sent, er altså at pålegget skal anses for å ikke innebære en endring. Det vil si at entreprenøren må utføre arbeidene uten å kunne kreve noen tillegg i pris eller tid.
Byggherren er på sin side forpliktet til å besvare et slikt varsel, "uten ugrunnet opphold", jf. punkt 32.3. Utgangspunktet er også her 2 uker.
I byggherrens svar skal det fremgå at byggherren enten:
aksepterer kravet ved å utstede en endringsordre,
avslår kravet, eller
frafaller pålegget – altså at det aktuelle arbeidet ikke skal komme til utførelse allikevel.
Merk at byggherren i utgangspunktet bare har disse 3 alternativene. Kravet må altså enten aksepteres eller avslås – eller så må byggherren droppe det aktuelle pålegget/arbeidet.
Gjør ikke byggherren dette – eller for sent – så anses det aktuelle arbeidet å innebære en endring. Dette medfører igjen at entreprenøren vil ha krav på tillegg i pris og tid (dersom endringen har slike konsekvenser).
Merk at byggherren har plikt til å gi en etterfølgende begrunnelse for sitt standpunkt, men at fravær av slik begrunnelse ikke får noen direkte rettslig konsekvens.
Krav om vederlagsjustering og fristforlengelse – og byggherrens plikt til å svare
I tillegg til selve kravet om endringsordre (og for øvrig dersom det inntreffer andre forhold som byggherren har risikoen for), må entreprenøren i tillegg kreve dekket konsekvensene i tid (fristforlengelse) og penger (vederlagsjustering). Dette må entreprenøren i utgangspunktet gjøre "uten ugrunnet opphold", jf. NS 8407 punkt 33.4 og 34.1.2.
Gjøres ikke dette, så taper entreprenøren kravet (med noen unntak). Altså; selv om entreprenøren i utgangspunktet har et slikt krav, så går kravet tapt hvis det varsles for sent.
Merk at selv om standarden her skiller mellom hhv. krav om endring og krav om vederlagsjustering/fristforlengelse, viser praksis at dette som regel slås sammen i ett krav: entreprenøren varsler krav om endring/fristforlengelse/vederlagsjustering i ett og samme formular – dette uavhengig av om bakgrunnen for kravet er en "endring" i standardens forstand, eller andre forhold.
Dette medfører imidlertid som regel ikke annet enn at byggherren uansett bør svare uten ugrunnet opphold – for det tilfellet at det er gitt en "endring i form av pålegg", jf. forrige avsnitt.
Er det imidlertid ikke en "endring i form av et pålegg" som foranlediger entreprenørens krav, er derimot byggherrens svarplikt mer begrenset – men her bør man være sikker før man "gambler" på å vente med svaret (og her er det også til dels avvikende regler fra NS 8405).
For rene krav om fristforlengelse følger det av punkt 33.7 at byggherren først har plikt til å svare på et slikt krav etter at kravet er begrunnet og med angivelse av antallet dager fristforlengelse som kreves. Dersom entreprenøren bare fremmer et krav om fristforlengelse, uten å begrunne og spesifisere dette, trenger egentlig ikke byggherren å svare.
Har entreprenøren imidlertid gjort sitt, medfører byggherrens manglende svar, at eventuelle innsigelser mot kravet tapes, jf. punkt 33.7 annet avsnitt. Byggherren kan dermed ikke bli hørt med at det aktuelle forholdet ikke egentlig medfører noen forsinkelse fordi det for eksempel ikke er på kritisk linje. Denne innsigelsen "tapes".
For rene krav om vederlagsjustering har egentlig ikke byggherren noen svarplikt overhodet (med mindre det altså er en "endring i form av et pålegg" som er utgangspunktet for kravet) – med noen unntak:
dersom entreprenøren krever justering av enhetspris e.l., er byggherren forpliktet til å besvare et slikt krav uten ugrunnet opphold for å unngå å tape innsigelsene, jf. punkt 34.3.3.
dersom entreprenøren utfører arbeidene på regning og oppfyller sin plikt til å sende løpende oppgaver, er byggherren forpliktet til å fremme innsigelser mv. uten ugrunnet opphold, jf. punkt 30.3.1.
Entreprenørens plikt til å sende sluttoppgjør – og byggherrens plikt til å svare
Etter overtakelse har entreprenøren plikt til å sende sluttoppstilling med sluttfaktura innen 2 måneder, jf. punkt 39.1. I sluttoppstillingen skal alle entreprenørens krav medtas. De krav som ikke er tatt med i sluttoppstillingen, med noen unntak, går tapt.
Oversitter entreprenøren fristen, får det ikke umiddelbart den konsekvens at alle krav går tapt. Ved utløpet av fristen får derimot byggherren anledning til å sette en siste frist (på minimum 14 dager). Ved utløpet av denne fristen, går alle krav som til da ikke er betalt, tapt.
Oppfyller imidlertid entreprenøren forpliktelsen til å sende sluttoppstilling med sluttfaktura, må byggherren gjennomgå dette. Deretter må byggherren, innen to måneder, fremsette sine "innsigelser og krav", herunder innsigelser og krav som byggherren tidligere har fremsatt.
Overholder ikke byggherren denne fristen, så prekluderes byggherrens innsigelser og krav. Altså skal byggherren anses for å ha akseptert entreprenørens sluttoppstilling og sluttfaktura.
I vårt nyhetsbrev 12. mai 2020 gjennomgikk vi disse reglene i noe mer detalj i lys av en nyere Høyesteretts-dom, herunder knyttet til i hvor stor grad de aktuelle "innsigelser" må begrunnes. Dersom du ikke har mottatt dette nyhetsbrevet tidligere, kan dette ettersendes.
Plikten til å påberope seg fristoversittelsen
Det er viktig å være oppmerksom på at dersom man ønsker å påberope seg at den andre part har varslet for sent, gjelder det en frist også for dette. Det følger nemlig av punkt 5 at dersom
"en part ønsker å gjøre gjeldende at den andre parten har varslet eller svart for sent, må han gjøre det skriftlig uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt varsel eller svar"
Og gjør man ikke det, så
"skal varselet eller svaret anses for å være gitt i tide"
Altså "repareres" fristoversittelsen av at den andre parten ikke påberoper seg denne.
Oppsummert – "ping pong"
Nyhetsbrev-formatet tillater ikke å gå gjennom alle detaljer og alle frister. Ovenfor er nevnt de viktigste.
Som en oppsummering – og tommelfingerregel – kan standardenes krav til varsler og svar illustreres med en omgang bordtennis: det er om å gjøre å unngå at ballen går ut på din side, med mindre kravet/innsigelsen aksepteres. Og måten ballen slås tilbake på, er ved å gi en begrunnet tilbakemelding for avvisningen.
Dersom begge parter lojalt oppfyller dette, vil standarden kunne bli et nyttig verktøy for å få avklart mange tvister tidlig – samtidig som man sikrer bevis/avklaringer tidlig i prosjektet, istedenfor at alt samles opp til slutt.