Hvilken betydning har tinglysning?

Et gjentagende spørsmål er i hvilken grad det har betydning om en rettighet er tinglyst på grunneiers eiendom eller ikke.

Reglene om rettsvern finnes i tinglysingsloven (LOV-1935-06-07-2). Utgangspunktet følger av § 20, som gir uttrykk for et såkalt “først i tid, best i rett”- prinsipp. Dette innebærer at en rettighet får prioritet (rettsvern) fra det tidspunktet den blir tinglyst. Det betyr samtidig at en eldre rettsstiftelse som ikke er tinglyst vil kunne bortfalle i forbindelse med tinglysingen av den nye rettsstiftelsen, dersom de to rettsstiftelsene er i konflikt med hverandre. Dersom nettselskapets rettighet ikke er tinglyst, vil nettselskapets rett slik sett kunne bortfalle dersom eiendommen som det elektriske anlegget er tilknyttet blir solgt. Det kreves imidlertid at ny grunneier verken kjente eller burde kjenne til nettselskapets utinglyste rettighet for at rettigheten skal bortfalle, jf. tinglysingsloven § 21 første ledd. I hvilken grad grunneier burde kjenne til rettigheten vurderes etter det såkalte “god tro”-prinsippet. Vurderingskriteriet er, enkelt fortalt, i hvilken grad “folk flest” ville antatt at noe var galt eller at omstendighetene tilsa at det burde foretas ytterligere undersøkelser. For alle praktiske formål vil en eiendom bli befart forut for kjøp. Forhold som kan konstateres eller rimeligvis burde ha vært konstatert ved en slik besiktigelse, vil i de aller fleste tilfeller innebære at kjøper ikke anses å være i god tro. Synbare innretninger, f.eks. stolper/master, nettstasjoner og kabelskap, får derfor som det helt klare utgangspunkt rettsvern gjennom dette aktsomhetskravet, selv om rettigheten ikke er tinglyst. Ny eier kan i disse tilfellene ikke høres med at rettigheten er falt bort.

Utfordringene oppstår i de tilfellene der nettselskapets rettigheter ikke viser seg fysisk, slik som tilfellet er ved jordkabler, eller av andre grunner er vanskelig å se ved vanlig besiktigelse. Et stadig gjentagende eksempel på det siste er gjengrodde kabelskap. I disse tilfellene må man vurdere helt konkret i hvilken grad ny eier har vært i aktsom god tro, og svaret vil i en del tilfeller bli ja. Nettselskapets rettighet vil da kunne falle bort, selv om den opprinnelig ble gyldig stiftet mellom nettselskapet og (daværende) grunneier.

Dersom nettselskapet derimot har tinglyst sin rettighet, innebærer dette at rettigheten har rettsvern overfor utenforstående. At rettigheten har rettsvern innebærer at kjøper av eiendommen hvor nettselskapet har en tinglyst rett til å ha nettstasjonen stående, må respektere den tinglyste rettigheten til nettanlegget. Dette gjelder uavhengig av om kjøperen kjente eller burde kjenne til disse tinglyste rettighetene ved kjøpet. Slik sett er rettsvern gjennom tinglysning en sikkerhet for at nettselskapets rettigheter ikke bortfaller, og dette gjelder for så vel lavspente som høyspente nettanlegg. For det tilfellet at nettselskapets rettighet faller bort som følge av manglende tinglysning, vil grunneier kunne kreve nettselskapets anlegg fjernet. Et slik krav kan selvsagt “angripes” gjennom ny avtale eller ekspropriasjon, men dette vil være tid- og kostnadskrevende.