Hvordan bør nettselskaper forholde seg til krav om flytting av nettanlegg?
Torstein Eivindstad
+47 911 12 109
tei@svw.no
Robin Aker Jakobsen
+47 450 43 689
rja@svw.no
Ida Marie Gabrielsen Lerøy
+47 480 01 764
igl@svw.no
Jahn Egil Osestad
+47 975 70 174
jeo@svw.no
Emma Isaksen
+47 918 69 421
emi@svw.no
Ragnar Hatlem
+47 951 82 421
rha@svw.no
Kristian Saga
+47 419 33 899
ksa@svw.no
Vi opplever stadig at nettselskaper mottar krav om flytting av nettanlegg, typisk under henvisning til at det ikke foreligger en skriftlig avtale og en tinglyst heftelse av nettselskapets rettigheter. I dette nyhetsbrevet skal vi se nærmere på hvordan nettselskaper bør forholde seg i møte med krav om flytting av nettanlegg.
Rettigheter over annen manns grunn krever et rettslig grunnlag
For å forstå hvordan nettselskaper bør forholde seg i møte med krav om flytting av nettanlegg, er det hensiktsmessig med et kort tilbakeblikk på grunnleggende eiendomsrett.
Etablering av nettanlegg over annen manns eiendom krever et rettslig grunnlag. Et rettslig grunnlag for å ha et nettanlegg stående over annen manns grunn vil som hovedregel enten være en avtale, som innebærer at rettighetene erverves på frivillig grunnlag mellom nettselskapet og grunneier, eller ekspropriasjon, som innebærer at nettselskapet erverver de nødvendige rettighetene til å ha nettanlegget stående ved tvang.
Avtalestiftelse er videre formfritt, noe som betyr at det i prinsippet er uten betydning hvordan en avtale er formalisert. En muntlig avtale er således like bindende som en skriftlig avtale. En annen sak er at en muntlig avtale lettere medfører bevismessige problemer, noe vi kommer tilbake til.
Servituttloven
En rettighet over annen manns eiendom, eksempelvis en rett til å ha en nettstasjon med tilhørende jordkabler på eiendommen, utgjør det som kalles en servitutt. Dette gjelder uavhengig av om rettigheten er ervervet ved avtale eller ved ekspropriasjon.
Med mindre annet er avtalt, reguleres rettslige forhold knyttet til servitutter av servituttloven[1]. Servituttloven §§ 5 og 6 regulerer adgangen en part[2] i et servituttforhold har til å kreve en servitutt endret, herunder flyttet.
Servituttloven § 5 første ledd lyder slik:
"Er ingen avgjerande grunn i mot det, kan kvar av partane krevja å få bruken flytt eller nærare fastlagd, eller rettshøvet omskipa på annan måte, når han ber kostnaden sjølv, og den nye skipnaden er minst like god for motparten som den tidlegare."
Bestemmelsen gir altså grunneier (men også nettselskapet i kraft av å være part), rett til f.eks. å kreve en nettstasjon med tilhørende jordkabler flyttet dersom grunneieren selv bærer kostnadene med flyttingen, og den nye plasseringen av nettstasjonen og jordkablene er minst like god for nettselskapet som den tidligere plasseringen.
Videre gir servituttloven § 6 første ledd en mer omfattende endringsadgang:
"Er det mykje om å gjera for ein part, og vinninga på hans side vert monaleg større enn tapet på hi, kan han få omskiping, jamvel om den nye skipnaden ikkje vert likså god for motparten som den tidlegare."
Bestemmelsen åpner for at grunneier (men også nettselskapet i kraft av å være part) f.eks. kan kreve endret plasseringen av en nettstasjon med tilhørende jordkabler, til tross for at dette vil medføre en dårligere løsning for nettselskapet. For dette kreves imidlertid en kvalifisert interesseovervekt i grunneierens favør. Det skal altså mye til før en grunneier kan påberope seg flytting med hjemmel i denne bestemmelsen. Videre må grunneieren dekke kostnadene ved flyttingen, og kan også bli pålagt å kompensere for evt. verdiøkning som følge av flyttingen.
Nærmere om nettselskapets forhold til grunneieren som krever flytting
Vår anbefaling for hvordan nettselskaper bør forholde seg til krav om flytting av nettanlegg fra grunneiere er i det vesentlige uavhengig av hvordan rettigheten er stiftet. Ikke sjelden er det imidlertid usikkert hva som er avtalt eller ervervet av rettigheter, og på hvilke vilkår. Et sentralt forhold er da å kartlegge hvilke rettigheter og plikter hver av partene har, herunder om grunneier har rett til å kreve flytting. Til dette kan det gis noen korte merknader som referer seg til de enkelte stiftelsesgrunnlagene presentert innledningsvis.
Dersom nettselskapets rett til å ha nettanlegget stående er ervervet ved ekspropriasjon, vil det også foreligge et skjønn, altså en rettsavgjørelse, som sier noe om hvilke rettigheter som er ervervet. Dette vil typisk kunne være regulert i skjønnsforutsetningene, som angir partenes rettigheter og plikter. Videre vil nyttig info kunne fremgå av ekspropriasjonsvedtaket. Dersom hverken ekspropriasjonsvedtaket eller skjønnet regulerer retten til flytting, gjelder servituttloven §§ 5 og 6 som redegjort for over.
Dersom nettselskapets rett til å ha nettanlegget stående er ervervet ved skriftlig avtale, og nettselskapet kan frembringe avtalen, må det undersøkes om avtalen regulerer adgangen til å kreve flytting av nettanlegget. For det tilfellet at avtalen er taus om adgangen til flytting, må grunneiers kreve flytting etter servituttloven §§ 5 eller 6.
Mer problematisk er det gjerne hvor nettselskapet ikke kan frembringe dokumentasjon eller sikre opplysninger om hvilke rettigheter nettselskapet og grunneier har til et nettanlegg. Dette er typisk for eldre nettanlegg, som gjerne ble etablert etter muntlig avtale, eller hvor en skriftlig avtale av ulike årsaker ikke kan frembringes. I slike tilfeller har nettselskapene gjerne problemer med å kunne bevise at de har rett til å ha nettanlegget stående, samtidig som det er naturlig å legge til grunn at nettanlegget ble etablert i samråd med (daværende) eier av den aktuelle eiendommen etter muntlig avtale dersom en skriftlig avtale ikke kan gjenfinnes.
Også i slike tilfeller anbefaler vi som et utgangspunkt at krav om flytting på nettselskapets bekostning avvises, og at det henvises til servituttlovens bestemmelser i §§ 5 og 6 som i det minste krever at grunneier selv bekoster flyttingen. Et alternativt stiftelsesgrunnlag kan i slike tilfeller være hevd, som i korthet innebærer at en rett til å ha et nettanlegg stående erverves gjennom langvarig bruk i god tro.[3]
Vår anbefaling om å avvise krav om flytting på nettselskapets egne bekostning gjelder imidlertid kun i den utstrekning det ikke er kjent for nettselskapet at nettanlegget er etablert etter tålt bruk. Tålt bruk skiller seg fra de andre rettsgrunnlagene (avtale og ekspropriasjon) ved at nettselskapet kun har tillatelse til å ha nettanlegget stående, uten at nettselskapet samtidig har en rettighet til å ha den stående. Kjennetegnet på tålt bruk, i motsetning til en rettighet, er at tillatelsen når som helst kan trekkes tilbake. Med andre ord må nettselskap som har etablert nettanlegg etter tålt bruk innrette seg etter grunneiers ønske om å fjerne/flytte nettanlegget. I mange tilfeller kan det imidlertid argumenteres med at det har formodningen mot seg at et nettanlegg kun er etablert ved tålt bruk.
Hvem dekker kostnadene ved flytting av nettanlegg?
Servituttloven regulerer kostnadsfordelingen ved flytting av nettanlegg, og pålegger den som krever flytting å dekke kostnadene. Det er også verdt å merke seg at selv om det avtales flytting mellom nettselskapet og grunneier etter ønske fra grunneier (og ikke kreves i medhold av servituttloven), er grunneier ansvarlig for kostnader til flyttingen, jf. kontrollforskriften[4] § 17-4 første ledd bokstav a, som lyder slik:
"Nettselskapet skal fastsette og kreve inn betaling som dekker
a. kostnadene ved endring av eksisterende nettanlegg som utløses av andre enn nettselskapet,"
Nettselskaper er med andre ord forpliktet til å kreve flyttekostnader dekket av grunneier som ber om flytting av nettanlegg.
Hvilken betydning har det at rettigheten er tinglyst?
Tinglysning er en rettsvernsakt som sikrer at ervervede rettigheter ikke kan utslettes av tredjepersoner, og har ikke betydning for avtalens bindende virkning mellom partene.
Utgangspunktet etter tinglysingsloven[5] § 20 er at et eldre rettserverv som ikke er tinglyst bortfaller ved tinglysning av et nytt og konkurrerende rettserverv.
Et viktig unntak fra dette utgangspunktet følger imidlertid av tinglysingsloven § 21, som slår fast at eldre utinglyst rettserverv likevel ikke bortfaller dersom innehaver av det nye rettservervet kjente eller burde kjenne til det utinglyste rettservervet.
I praksis er ofte situasjonen den at nettselskapet fra gammelt av har ervervet rett til å ha nettanlegg stående over en eiendom, men at disse rettighetene ikke er tinglyst. Manglende tinglysning vil som nevnt ikke være av betydning for avtalens bindende virkning mellom nettselskapet og grunneieren, men dersom grunneieren selger eiendommen, og ny eier hverken kjente eller burde kjenne til at nettselskapet har rett til å ha nettanleggene stående på eiendommen, vil nettselskapets rettigheter kunne utslettes (ekstingveres).
Et sentralt forhold i vurderingen av om ny eier kjente eller burde kjenne til nettselskapets rettigheter, er om nettanleggene er synlige, slik som f.eks. strømstolper, nettstasjoner og kabelskap. Annerledes stiller det seg med kabelanlegg o.l. som ikke på samme måte viser seg som synlige innretninger. Rettigheter til slike mindre synlige anlegg er mer utsatt for å bli utslettet dersom de ikke tinglyses.
Konsekvensen av at rettigheten til å ha et nettanlegg utslettes vil være at ny grunneier kan kreve nettselskapets anlegg fjernet. Et slik krav kan selvsagt “angripes” gjennom ny avtale eller ekspropriasjon, men dette vil kunne være både tids- og kostnadskrevende.
Dersom nettselskapet derimot har tinglyst rettighetene til sine anlegg, kan ikke tredjepersoner, slik som f.eks. ny kjøper av en eiendom hvor nettanleggene er plassert, utslette nettselskapets rettigheter. Krav om flytting må da kreves etter servituttlovens §§ 5 og 6 som redegjort for over. Samme gjelder hvor rettigheter til å ha et nettanlegg stående er ervervet ved hevd, idet hevdede rettigheter har rettsvern uten tinglysing.
Avslutning
For å oppsummere er vår anbefaling overfor nettselskaper å avvise krav om flytting av nettanlegg – uavhengig av hvordan rettigheten er stiftet. Unntak fra denne anbefalingen gjelder hvor et nettanlegg hviler på tålt bruk, eller hvor det er avtalt eller følger av ekspropriasjonsvedtaket/skjønnet at nettanlegget kan kreves flyttet. I denne sammenheng vil vi understreke betydningen av tydelige og skriftlige avtaler, og kan anbefale Energi Norge og REN sine standardavtaler. Dette er balanserte avtaler som ivaretar både nettselskapets og grunneiers interesser, og som nettselskapene trygt kan anvende i forbindelse med grunnerverv. Avslutningsvis vil vi også fremheve betydningen av tinglysning. Vi anbefaler tilnærmet alltid tinglysning idet dette skaper forutsigbarhet, samt fjerner potensielle tvister i etterkant – noe som på sikt vil kunne være både tids- og kostnadsbesparende.
[1] Lov um særlege råderettar over framand eigedom (LOV-1968-11-29) § 1 andre ledd.
[2] For nettselskapers vedkommende består et servituttforhold typisk av nettselskapet og den aktuelle grunneier.
[3] Hevdsinstituttet reguleres av lov om hevd (LOV-1966-12-09-1). Hevd er imidlertid et mindre praktisk rettsstiftelsesgrunnlag, og er ikke anvendbart i tilfeller hvor det etableres nye nettanlegg. I slike tilfeller må det inngås avtale eller eksproprieres.
[4] FOR-1999-03-11-302
[5] LOV-1935-06-07-2