Hvordan håndtere forsinkelser i entreprisekontrakter
Vi starter et nytt år, hvilket på mange måter er et godt tidspunkt for å gjøre opp status i pågående prosjekter. I den forbindelse vil vi denne uken gi dere en helt overordnet oversikt over byggherrens sanksjonsmuligheter i forbindelse med forsinkelser i et byggeprosjekt. Gjennomgangen tar utgangspunkt i NS-kontraktene i profesjonelle forhold[1], men enhver kontrakt må naturligvis vurderes konkret i det enkelte tilfelle.
Risiko for fremdriften
Forsinkelser er en hyppig og kjent kilde til konflikt i entrepriseforhold. Forsinkelser kan skyldes så mangt, og hvem som har risikoen for en forsinkelse beror både på kontraktstypen og andre omstendigheter.
Som et grunnleggende utgangspunkt er det imidlertid slik i entrepriseretten at det er entreprenøren som, ved å påta seg et oppdrag, har risikoen for å bli ferdig med arbeidet til avtalt tid.[2]
Dette utgangspunktet gjelder imidlertid bare så lenge forsinkelsen ikke skyldes byggherrens forhold. Partene vil på dette punktet ofte være uenige om det oppståtte forhold ligger innenfor byggherrens risikoområde etter kontrakten. Dette må vurderes konkret, men gjennomgående har byggherren risikoen for at egne ytelser er kontraktsmessige og rettidige.
Typiske eksempler på byggherren ytelsen er at anleggsområdet er klart for oppstart og at prosjekteringsmateriell leveres til avtalt tid, uten mangler. Som hovedregel har byggherren også risikoen for grunnforhold som måtte avvike fra det entreprenøren hadde grunn til å regne med. Byggherren har videre risikoen for pålagte endringer som påvirker fremdriften.
Pålegg om forsering
Uavhengig av hvem som har risikoen for en forsinkelse kan byggherre pålegge entreprenøren å innhente forsinkelsen, såkalt forsering av arbeidene.
Pålegg om forsering utgjør en endring som gir entreprenøren rett til vederlagsjustering[3] (dersom det er byggherren som har risikoen for forsinkelsen i utgangspunktet), og denne justeringen vil entreprenøren ha krav på uavhengig av om fristene nås eller ikke. Retten til vederlagsjustering som følge av forsering er nemlig ikke resultatbetinget.
Merk at det i utgangspunktet kun er adgang til å gi pålegg om forsering for dagmulktsbelagte frister, ikke alle typer frister, selv om de måtte anses sentrale for fremdriften i prosjektet.[4]
Pålegget om forsering kan innebære at de opprinnelige frister skal overholdes, eller at det gis en utsettelse av fristen som er kortere enn den reelle forsinkelsen.
Byggherrens rett til å pålegge forsering har visse begrensninger. Entreprenøren har bare plikt til å forsere "innenfor rammen av en forsvarlig fremdrift"[5] . Eksempelvis betyr dette at bestemmelser om arbeidstid, krav i SHA-plan og liknende må følges, og man må holde seg innenfor det som anses praktisk mulig uten urimelige oppofrelser hos entreprenøren. En viss avveining av konsekvensene av forsering opp mot byggherrens interesser i ferdigstillelse skal altså foretas.
Dagmulkt
Dersom kontraktsarbeidene ikke overtas innen sluttfristen har byggherren krav på dagmulkt.[6] Dersom ikke annet er avtalt utgjør dagmulkten én promille av den samlede kontraktssummen, også selv om det bare er en liten del av kontraktsarbeidet som ikke er ferdig innen sluttfristen. Dersom det allerede er gjennomført delovertakelser påløper det ikke dagmulkt for de deler som er overtatt, og det må da beregnes hvilken kontraktsverdi disse arbeidene har.
I tillegg til sluttfristen kan det avtales delfrister som utløser dagmulkt. Dagmulkten beregnes da ut ifra kontraktssummen for den del av kontraktsgjenstanden som skal ferdigstilles innen fristen. En slik beregning kan være vanskelig, og det er således gode grunner for å avtale en konkret dagmulktssats for slike delfrister.
Som hovedregel er det samlede dagmulktsansvaret begrenset til 10 % av kontraktssummen, men det gjøres unntak fra begrensningen dersom entreprenøren har opptrådt minst grovt uaktsomt. I slike tilfeller kan byggherren også velge å kreve erstatning for sitt økonomiske tap i stedet for dagmulkt. Vi ser nærmere på dette nedenfor.
Erstatning
Hovedregelen er at byggherre ikke kan kreve erstatning på bakgrunn av forsinkelse fra entreprenørens side[7][8]. Dersom entreprenøren har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsom har imidlertid byggherren rett til å kreve erstatning i stedet for dagmulkt. Dette vil altså primært være aktuelt hvor byggherrens tap er høyere enn dagmulktskravet.
Spørsmålet om det foreligger grov uaktsomhet beror på en helhetsvurdering av entreprenørens håndtering av prosjektet. Det er avvik, og eventuell størrelse på avviket, fra alminnelig forsvarlig handlemåte som er sentralt, herunder entreprenørens evne til å planlegge og organisere prosjektet for å nå avtalte frister.
Entreprenørene er i henhold til rettspraksis, og på lik linje med andre profesjonsutøvere, underlagt en relativt streng aktsomhetsnorm[9], men merk at grov uaktsomhet forutsetter en "sterkt klanderverdig opptreden" hvilket tilsier at terskelen ligger relativt høyt.[10]
Tilbakeholdsrett
Ved kontraktsbrudd fra entreprenøren har byggherren rett til å holde tilbake betaling[11]. Tilbakeholdsretten gjelder både krav byggherren har som følge av påløpt dagmulkt, og andre krav byggherren har mot selskapet.
Et tilbakeholdskrav må spesifiseres, eksempelvis ved at byggherren redegjør for hvilken frist som er oversittet og hvordan dagmulktskravet er beregnet.
Byggherren kan bare holde tilbake så mye av betalingen at det dekker hans krav, slik at dersom entreprenørens krav er større enn byggherrens må byggherren betale differansen. Det er imidlertid lagt til grunn at byggherren har et visst slingringsmonn når han vurdere størrelsen på sitt eget krav[12], så lenge byggherren anses å ha gjort en forsvarlig vurdering av om tilbakeholdet var nødvendig for å dekke kravet.
Heving
Begge parter har anledning til å heve kontrakten dersom den andre parten gjør seg skyldig i vesentlig mislighold av sine kontraktsforpliktelser eller det er klart at slikt mislighold vil inntre.
Vesentlighetskravet innebærer at det kun er forsinkelse av en viss varighet og betydning som kan i grunnlag for heving. Det skal foretas en konkret helhetsvurdering, og det overordnede sentrale spørsmålet blir normalt om byggherren har rimelig grunn til å ikke fortsette avtaleforholdet.
Det faller utenfor rammene av denne artikkelen å gå nærmere inn på den konkrete vesentlighetsvurderingen, men denne gjøres i samsvar med alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, og også kilder fra den alminnelige kontraktsretten er derfor relevante ved tolkningen av standardkontraktene på entreprisefeltet.
Avslutning
Dette nyhetsbrevet er kun ment å gi en oversikt over Nettselskapenes "verktøykasse" når man står ovenfor forsinkelser i entrepriseprosjekter. Det er en rekke konkrete vurderinger som må foretas for å ta stilling hvilke sanksjoner som er mest hensiktsmessige i hver enkelt situasjon, og det ville trekke altfor langt å nærmere inn på alle disse vurderingene her.[13]
Vi minner også om at partene alltid bærer risikoen for sitt eget standpunkt, både i relasjon til hvem som har risikoen for en forsinkelse og rettmessigheten av de eventuelle sanksjoner som påberopes.
Våre advokater har omfattende erfaring med tolking og anvendelse av kontrakter på entrepriserettens område, og er alltid tilgjengelig for bistand og drøftelser knyttet til konkrete og aktuelle problemstillinger.
[1] NS 8405, NS 8406 og NS 8407.
[2] Dette prinsippet fremgår av NS 8407 pkt. 21.1(1) og NS 8406 pkt. 17 (1), samt er fastslått i rettspraksis, eksempelvis i Rt. 2005 s. 788 og HR-2022-1120-A.
[3] Jf. NS 8405 pkt. 25.2, NS 8406 pkt. 22.1 og NS 8408 pkt. 34.1.1.
[4] Etter NS 8405 (pkt. 22.2 jf. pkt. 18.3) og NS 8407 (pkt. 31.2 (2) jf. Pkt. 21.4 (2)) kan byggherre også gi pålegg om forsering for å sikre samordning med sideentreprenører eller andre. Adgangen til å pålegge "omlegging" i NS 8407 pkt. 31.2 (2) gir antagelig i realiteten også en videre adgang til å pålegge forsering i andre tilfeller.
[5] Jf. NS 8405 pkt. 22.2(3), NS 8406 pkt. 19.1 (5) og NS 8407 pkt. 31.2 (3).
[6] Se NS 8405 pkt. 34, NS 8406 pkt. 26 og NS 8407 pkt. 40.
[7] Se NS 8405 pkt. 34.1, NS 8406 pkt. 26.1 og NS 8407 pkt. 40.3
[8] Ved oversittelse av andre frister enn dagmulktsbelagte frister, kan det imidlertid tenkes at dette utgjør et brudd på samordningsplikten, som kan sanksjoneres med erstatning. Se NS 8405 punkt 35 og NS 8407 punkt 41.
[9] Se eks. LF-2011-13739, LE-2016-191004, LB-2018-88669 og LB-2020-24426.
[10] I praksis er det ytterst sjelden aktuelt å snakke om en forsettlig forsinkelse, og vi går ikke nærmere inn på dette.
[11] Jf. NS 8405 pkt. 29.3, NS 8406 pkt. 23.3 og NS 8407 pkt. 28.3
[12] Se LB-2009-193783 og sml. Rt. 2006 s. 31 (forbrukerforhold)
[13] For mer utfyllende redegjørelse, se særlig Knudsen/Maartman-Moe, TFF 2022/2 s. 196-239