“Nødvendige merkostnader” i forbindelse med entreprenørkonkurs

Emma Isaksen
+47 918 69 421
emi@svw.no

Kristian Saga
+47 419 33 899
ksa@svw.no

Philip Hulløen
+47 940 36 797
pnh@svw.no

Byggebransjen gjennomgår for øyeblikket krevende tider, og det er neppe tvilsomt at man fremover vil se en økning i entreprenøroppbud og konkurser. Som byggherre må nettselskapene derfor være ekstra påpasselige med å følge opp egne entreprenører, og ikke minst vite hva som er viktig dersom en tilknyttet entreprenør skulle gå konkurs underveis i et prosjekt. I den forbindelse ser vi denne uken nærmere på en ny dom fra lagmannsretten angående byggherrens tapsbegrensningsplikt og begrepet "nødvendige merkostnader" i NS 8405.

Kort om saken

Saken for Gulating lagmannsrett gjaldt et garantikrav fra byggherren mot entreprenørens garantist, Tryg Forsikring, etter at entreprenøren gikk konkurs under bygging av tre boligblokker. Kontrakten gjaldt opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg, landskap og tomtearbeid ved et boligprosjekt i Sandnes og var en delentreprise.

Det sentrale spørsmålet i saken var om byggherrens krav utgjorde "nødvendige merkostnader" etter NS 8405 punkt 39.4, herunder om byggherren hadde oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.

Byggherren, Eiendomsgruppen Vest AS, hadde krevd utbetaling av entreprenørgarantien pålydende 1.601.768 kroner for entreprenøren GS Anleggs kontraktsforpliktelser. Kontrakt var inngått 5. desember 2019, med avtalt sluttfrist 4. oktober 2019 med en kontraktspris på 16.017.680 kroner inkl. mva. Kontrakten var priset etter justerte mengder, etter mengdekontroll utført av entreprenøren før tilbudsinngivelse og arbeidsbeskrivelse inneholdt 500 dels låste, og dels, regulerbare poster. Entreprenøren ble slått konkurs 23.mars 2021.

Da byggherren fikk melding om konkursen igangsatte de en registreringsprosess for å kartlegge fremdriften i prosjektet. Byggherren vurderte samtidig at det av hensyn til det pågående arbeidet og fremdriften i prosjektet for øvrig ikke var tilrådelig med stans i byggearbeidet for å gjennomføre oppmåling og dokumentasjon på fremdriften på byggeplassen.

Byggherren var gjort kjent med at nøkkelpersonell fra entreprenøren var blitt ansatt i et annet entreprenørselskap, Nordbø Maskin, som også hadde inngitt tilbud i den opprinnelige anbudskonkurransen. Byggherren valgte på denne bakgrunn å innlede forhandlinger med Nordbø om videreføring av arbeidet, og Nordbø opptok arbeidet som regningsarbeid den 9. april, selv om det ikke var kommet på plass en skriftlig avtale om arbeidet.

Konkursboet varslet byggherre om at det ikke ville tre inn i kontrakten og basert på registreringsprosessen og forhandlingene med Nordbø beregnet byggherren samlede merkostnader knyttet til konkursen til 3,2 millioner kroner inkl. mva. Kravet ble meldt i boet den 27.april og ettersom boet ikke ville tre inn i kontrakten erklærte byggherren heving av kontrakten samtidig med fordringsanmeldelsen.

Byggherrens nødvendige merkostnader

I henhold til NS 8405 punkt 39.4 kan byggherren ved hevning krev erstattet sine nødvendige merkostnader, herunder økte finanskostnader.

Tryg Forsikring hadde i saken anført at byggherren hadde krevd dekket kostnader som ikke var en nødvendig følge av hevingen/konkursen, og at tapsbegrensningsplikten ikke var overholdt. Det var også visse anførsler knyttet til passivitet, men vi går ikke nærmere inn på dette i denne artikkelen.

Tryg Forsikrings sentrale anførsel var at byggherren, ved å gå rett i forhandlinger med Nordbø ikke hadde gjort nok for å begrense merkostnadene ved hevingen. Det ble anført at byggherren i det minste burde ha kontaktet de øvrige tilbyderne i den opprinnelige konkurransen, særlig fordi flere av disse tilbudene i konkurransen var lavere enn tilbudet fra Nordbø maskin.

Det ble videre anført at byggherren ikke hadde krav på dekning av ekstern byggeledelse, SHA-koordinator, og juridisk bistand m.m i perioden etter konkursen.

Vi fokuserer i denne artikkelen på lagmannsrettens generelle uttalelser knyttet til byggherrens tapsbegrensningsplikt og vurdering av nødvendige merkostnader og går derfor ikke inn i detaljer knyttet til de enkelte kravene.

Lagmannsrettens vurdering

Lagmannsretten fremhevet at plikten til å begrense tapet er et "alminnelig erstatningsrettslig prinsipp, og utslag av den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold". Det ble poengtert at kravene til aktsomhet er strenge.

Det ble videre fremhevet juridisk teori om at byggherren ved dekningskontrahering ikke uten videre kan kontrahere den "første og den beste", men samtidig at selv om det finnes alternative løsninger er det grenser for hvor langt lojalitetsplikten rekker og hvor mye byggherren skal ofre for å ivareta en av medkontrahentens interesser. Det kan bare kreves "rimelige tiltak", selv om resultatet blir at dekningsløsningen normalt blir dyrere enn den opprinnelige kontraktens priser. Det stilles ikke krav om at byggherren skal utføre et omfattende arbeid for å finne gunstigst mulig pris.

Lagmannsretten kom i den aktuelle saken til at byggherren klart hadde oppfylt sin tapsbegrensningsplikt.

Lagmannsretten foretok en konkret vurdering av byggherrens adferd, det pågående byggearbeidet på konkurstidspunktet og byggherrens egen vurdering av behovet for rask iverksettelse av skadeforebyggende tiltak. Alle disse forholdene måtte vurderes opp mot risikoen for økonomisk tap som forsinkelser i det totale byggeprosjektet som følge av konkursen. Retten presiserte særlig at byggherrens ansvar for hele byggeprosjektet innebære at kontraktsforpliktelser med andre entreprenører, sluttkunder mv. var relevante momenter i byggherrens motivasjon og valg av handlingsalternativer. Byggherren har altså ingen plikt til å kun se hen til det avbrutte kontraktsforholdet isolert.

Om byggherrens vurderinger av nødvendige tiltak uttaler lagmannsretten videre: "Byggherren må i slike situasjoner ha et betydelig spillerom for valg av løsninger, så lenge beslutningene på en fornuftig måte ivaretar hensynet til ferdigstillelse av byggearbeidet, og ikke åpenbart er i strid med garantiselskapets interesser og forventninger."

Lagmannsretten la videre vekt på at det hadde vært dialog mellom Tryg Forsikring og byggherren etter konkursen, og at Tryg Forsikring her hadde forholdt seg passiv i relasjon til den praktiske håndteringen fra byggherren.

Når det gjaldt de deler av kravet som ikke knyttet seg direkte til økte utførelseskostnader vurderte lagmannsretten konkret byggherrens organisasjon på det aktuelle tidspunktet, og fant det rimelig og påregnelig at det måtte leies inn administrative ressurser for å håndtere den irregulære kontraktsutviklingen. Retten fant at samtlige poster knyttet til internt arbeid, byggeledelse, SHA-koordinator, byggelånskontrollør, oppmåling, dokumentasjon, mengdevurdering, oppdatering av søknader, innhenting av samsvarserklæring, ny tegningssett, juridisk bistand og kostnader til utbedring av påviste mangler og opprydning lå innenfor det påregnelige.

Dommen er et praktisk og relevant eksempel som viser at en byggherre må gjøre aktive tiltak for å begrense kostnader ved dekningskontrahering, men at det tilkjennes betydelig rom for egne vurderinger og valg så lenge disse er forsvarlige. Dersom en av nettselskapets entreprenører går konkurs under et prosjekt er det derfor viktig at nettselskapet dokumenterer både sine tapsbegrensningstiltak og vurderingene som ligger til grunn for tiltakene. Dette kan bli avgjørende for hvilke kostnader nettselskapet kan kreve dekket, eksempelvis under entreprenørgarantien.

Dommen kan leses i sin helhet her.