Avslutningen av et entrepriseprosjekt: sentrale frister for nettselskapene
Entreprisekontrakter kjennetegnes blant annet av at byggherren og entreprenørene må forholde seg til en rekke frister – i oppstarten, underveis, ved overtakelse og etter overtakelse. I et tidligere nyhetsbrev har vi skrevet om fristene som gjelder underveis for krav om endring, fristforlengelse og vederlagsjustering. I dette nyhetsbrevet skal vi gi en oversikt over de viktigste fristene som gjelder for byggherren – som for eksempel nettselskapene – i avslutningen av entrepriseprosjektet, altså ved og etter overtakelse. Vi tar utgangspunkt i NS 8407, men fristene er i hovedsak tilsvarende i de andre NS-standardene.
Frister i forbindelse med sluttoppgjøret
Når overtakelse (og eventuelt delovertakelse) har skjedd, skal det skje et sluttoppgjør.[1] Sluttoppgjørsprosessen innebærer at entreprenøren må sende sitt sluttoppgjør (sluttoppstilling med sluttfaktura) til byggherren. Byggherren har deretter frist på to måneder fra mottak av sluttoppgjøret for å betale sluttfakturaen.
Byggherren vil imidlertid ofte ha egne krav mot entreprenøren, og/eller innsigelser til sluttoppgjøret. Slike krav kan for eksempel være krav om dagmulkt. Dersom byggherren har krav og/eller innsigelser, må byggherren innen den samme fristen på to måneder fremsette disse overfor entreprenøren.
Dersom byggherren oversitter fristen på to måneder, vil byggherren tape sine krav og innsigelser (med enkelte unntak) – i «entrepriseverden» sier vi at kravene og innsigelsene prekluderes. Slik preklusjon inntrer automatisk, og uavhengig av om entreprenøren har satt en siste frist for byggherren til å besvare sluttoppgjøret. Preklusjonen inntrer også uavhengig av om byggherren tidligere og underveis i entrepriseprosjektet har fremsatt sine krav og innsigelser.
Byggherrens innsigelser til entreprenørens sluttoppstilling trenger ikke å være detaljerte. Høyesterett har i sin avgjørelse i HR-2020-228-A angitt at innsigelsen må «identifisere hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides, og dette må gjøres på en slik måte at en normalt forstandig [entreprenør] kan forstå hvilke betalingskrav som ikke godtas». Dette innebærer et krav til individualisering av innsigelsen og at det tydelig fremgår at byggherren er uenig i den aktuelle delen av entreprenørens sluttoppgjør.[2] Det er imidlertid ikke et krav til begrunnelse, men ofte kan det være praktisk og fornuftig likevel å gi dette. På den måten skapes forhåpentligvis en tilstrekkelig forståelse hos entreprenøren som fører til at entreprenøren ikke forfølger kravet senere. I den forbindelse kan det være fornuftig å søke juridisk bistand.
Når det gjelder fremsettelsen av byggherrens egne krav, må byggherren beløpfeste disse, samtidig som kravet individualiseres. Det betyr at det må fremgå hva de enkelte krav gjelder og hvor mye de forskjellige kravene beløper seg til. Det er altså ikke tilstrekkelig å angi en samlepost kalt «Byggherrens krav», pålydende NOK [beløp]. Det må istedenfor angis at byggherren for eksempel mener å ha krav på dagmulkt, erstatning for skader underveis mv., med konkrete beløp for hvert krav. Byggherren trenger imidlertid ikke å fremsette mangelskrav i denne omgang – det reguleres kun av mangelreglene, som vi kommer inn på nedenfor.
Entreprenørens søksmålsfrist
Dersom byggherren og entreprenøren ikke blir enige om sluttoppgjøret, og det hender jo, inneholder NS 8407 pkt. 35.2 en søksmålsfrist. Søksmålsfristen gjelder kun for totalentreprenøren, og ikke byggherrens krav. Den er likevel nyttig for byggherren å være klar over.
Søksmålsfristen har vi tidligere omtalt her, og den er på åtte måneder fra overtakelse av hele kontraktsgjenstanden (altså ikke fra delovertakelser). Dersom søksmålsfristen ikke overholdes – ved manglende rettslige skritt – taper entreprenøren det aktuelle kravet. Søksmålsfristen gjelder ikke samtlige krav i sluttoppgjøret, men er begrenset til krav/tvister om vederlagsjustering, fristforlengelse og irregulære endringer.
Mangelskrav – reklamasjonsfrister og frister for utbedring
En sentral kategori av krav byggherren kan tenkes å ha mot entreprenøren, er krav som skyldes at entreprenørens leveranse viser seg å være mangelfull. I denne forbindelse er det flere viktige frister som nettselskapene må være bevisst på.
For det første må byggherren huske på reklamasjonsfristene. Dersom byggherren vil gjøre gjeldende at entreprenørens utførelse er mangelfull, må byggherren reklamere. Fremsettes ikke en reklamasjon innen reklamasjonsfristen, taper byggherren retten til å gjøre mangelen gjeldende (såfremt entreprenøren ikke har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt).
Utgangspunktet er at byggherren må reklamere over mangler byggherren oppdager ved overtakelsesforretningen. Reklamasjonen gjøres ved å føre dem i overtakelsesprotokollen, hvor manglene identifiseres og hvor det angis hvordan mangelen viser seg. Det må også fremgå at byggherren holder entreprenøren ansvarlig for mangelen. Dersom det er forhold byggherren oppdaget eller burde oppdaget under overtakelsesforretningen, kan byggherren ikke senere gjøre dette gjeldende. Byggherren bør derfor – i hvert fall i større prosjekter – vurdere å engasjere fagkyndige som kan bistå under overtakelsesforretningen.
For forhold som hverken ble eller burde blitt oppdaget under overtakelsesforretningen, men som oppdages senere, må byggherren i henhold til NS 8407 reklamere innen rimelig tid etter at byggherren ble eller burde blitt klar over mangelen. Det kan ikke angis generelt hvor lang frist (hvor mange dager/uker) dette er, men slik at fristen nok i mange tilfeller er rundt fire uker. Byggherren bør uansett reklamere så raskt som mulig. Fristen løper fra da byggherren burde oppdaget mangelen, slik at byggherren må følge opp og gjøre undersøkelser dersom byggherren får indikasjoner på at det foreligger feil.
I NS 8405 er fristen enda kortere enn i NS 8407, og byggherren må her reklamere «uten ugrunnet opphold» - noe som i praksis ofte vil være rundt 14 dager, men som både kan være kortere og lengre.
Etter både NS 8407 og NS 8405 må byggherren reklamere skriftlig. Byggherren må også for slik senere reklamasjoner konkret angi hva mangelen gjelder, samtidig som det klart fremgår at byggherren holder entreprenøren ansvarlig for den.
De reklamasjonsfristene som er beskrevet til nå, er de såkalte «relative reklamasjonsfristene». I tillegg gjelder det en «absolutt reklamasjonsfrist», som innebærer at byggherrens siste frist (med unntak for mangler som skyldes forsett eller grov uaktsomhet) er fem år etter overtakelse. Etter fem år er det altså for sent å holde entreprenøren ansvarlig for mangler.
Dersom byggherren har oppdaget en mangel, har entreprenøren i utgangspunktet både rett og plikt til å utbedre den. Det innebærer at byggherren ikke kan sette utbedringen bort til andre og kreve kostnadene fra entreprenøren. Det gjelder riktignok enkelte unntak, for eksempel dersom det er «tvingende nødvendig» at utbedring foretas før entreprenøren har anledning. I tillegg kan byggherren sette utbedringen bort til andre dersom entreprenøren ikke oppfyller sin utbedringsplikt, og entreprenøren har blitt varslet om dette. Før dette kan skje, må imidlertid byggherren sette en «rimelig frist» for entreprenøren til å utbedre. Først når denne fristen er oversittet, og varsel er gitt, kan byggherren sette utbedringen bort til andre. Dette har vi skrevet mer om i dette nyhetsbrevet.
Foreldelsesfrister for byggherrens krav
En sentral frist for byggherren å være klar over, og som vi har skrevet om flere ganger tidligere (for eksempel her), er foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen gjelder for alle byggherrens (og entreprenørens) krav – inkludert krav på dagmulkt og mangelskrav. Når et krav blir foreldet, innebærer det at kravet er tapt. Foreldelsesfristen kommer i tillegg til andre frister som kan medføre tap av krav, for eksempel reklamasjonsfristene.
Foreldelsesfristen fremgår ikke av NS-standarden, men er regulert i foreldelsesloven. Foreldelsesfristen er tre år. I tillegg gjelder det en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunkt man fikk eller burde fått nødvendig kunnskap om kravet. Foreldelsesfristen kan imidlertid aldri bli mer enn totalt 13 år (inkludert opprinnelig frist og tilleggsfrist).
Når det gjelder foreldelsesfristens utgangspunkt, så må den fastlegges konkret for det enkelte krav. For byggherrens mangelskrav (krav på utbedring, prisavslag og/eller erstatning), løper fristen fra overtakelse (inkludert delovertakelse) av den mangelfulle delen. Fristen løper selv om byggherren ikke var kjent med mangelen ved overtakelse. Dersom det går mer enn tre år før (den til nå skjulte) mangelen oppdages, må byggherren eventuelt påberope seg tilleggsfristen på ett år.
Hva gjelder byggherrens krav på dagmulkt, begynner treårsfristen å løpe idet den aktuelle dagmulktbelagte fristen oversittes av entreprenøren. Deretter løper det en ny treårsfrist for hver dag dagmulkten løper. Dette innebærer at dagmulktskravet foreldes suksessivt. Dette kan være en felle ved langvarige prosjekter med tidlige dagmulktbelagte delfrister, hvor man kan se for seg at dagmulkten foreldes før overtakelse av hele kontraktsgjenstanden (eller kort tid etter).
Foreldelsesfristen avbrytes i utgangspunktet ved å ta rettslige skritt (stevning eller forliksklage). Imidlertid avbrytes også foreldelsesfristen dersom entreprenøren – ved ord eller handlinger – på en tilstrekkelig tydelig måte erkjenner kravet. Slik erkjennelse kan for eksempel skje ved en uforbeholden utbedring av mangelen.
Foreldelse kan ofte utgjøre en felle – både for byggherre og entreprenør. Det kan derfor være gode grunner til å inngå en avtale med entreprenøren å forlenge foreldelsesfristen for et konkret krav. Det kan man gjøre, selv om partene er uenige om kravet er rettmessig.
Avslutning
Som gjennomgangen viser, er det en rekke sentrale frister som byggherren må ha kontroll over i et entrepriseprosjekt. Oversittelse av fristene kan ha dramatiske konsekvenser, og kan medføre at byggherren taper ellers berettigede krav. Av den grunn kan det være god grunn til å søke juridisk bistand dersom man som byggherre mener å ha et krav mot entreprenøren – særlig dersom partene ikke blir enige om forholdet underveis. Dersom det oppstår tvist med entreprenøren om et krav, finnes det flere måter å løse disse på, noe vi har skrevet kort om her.
Dersom du ønsker å lære mer om disse sentrale fristene, kan du allerede nå melde deg på vårt webinar om temaet som er planlagt 12. februar 2026 kl. 10:00. Påmelding gjøres her.
—- —— —— —- —-
[1] Vi har tidligere skrevet om overtakelse- og sluttoppgjørsprosessene i dette og dette nyhetsbrevet.
[2] I et tidligere nyhetsbrev har vi indikert at det antagelig vil være tilstrekkelig at «entreprenørens krav under hver mengdejusterte post og hvert av entreprenørens krav på vederlagsjustering plasseres under hhv. akseptert eller bestridt (eller fordeles på begge)», for eksempel i et excel-ark.