Avklaring av «nytt» rettsgrunnlag for bygg på fremmed grunn
Kort tid før sommerferien avsa Høyesterett en meget interessant dom om bygninger som er oppført på fremmed grunn. Dommen vil helt klart være relevant for mange nettselskaper som har ulike byggverk stående på annen manns eiendom, og særlig når det gjelder bygninger av eldre dato hvor rettsgrunnlaget for plasseringen er uklart eller helt ukjent.
Kort om saken
Troms turlag hadde i 1967 oppført en turisthytte (Trollvassbu) til allmenn bruk i Snarbydalen i Tromsø kommune. Det var gitt tillatelse til oppføring fra Direktoratet for statens skoger, som på daværende tidspunkt anså staten som grunneier. I 1975 ble det klart at staten likevel ikke gjorde krav på eiendomsrett til grunnen, og det ble i 1987 endelig klarlagt at hytta var oppført på gårdsnummer 6 bruksnummer 3 i Tromsø kommune.
Nåværende grunneier, som hadde kjøpt nevnte eiendom i 2017, anla i 2020 søksmål med påstand om at turlaget måtte avvikle virksomheten som knyttet seg til hytta. Grunneieren krevde også at eiendommen skulle fravikes og at det skulle betales for turlagets bruk. Turlaget var uenig og anførte å ha rett til at hytten ble, stående mot et vederlag.
Turlaget fikk medhold i sine anførsler i tingretten, som frifant turlaget mot å betale et vederlag på 100.000 kr. Grunneier anket dommen men lagmannsretten forkastet anken. Begge rettsinstansene begrunnet resultatet med en analogisk anvendelse av naboloven § 11. Dette innebærer at selv om lovbestemmelsen egentlig regulerer andre situasjoner enn den aktuelle, så fant domstolene likevel at en tilsvarende regel måtte anvendes.
Lovgivningens utgangpunkter
Naboloven § 11 har følgende ordlyd:
«Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp. I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa.
Var byggverket frå fyrst av sett ulovleg inn på granneeigedom, må vederlaget for rett til å ha det ståande til vanleg ikkje setjast mindre enn vinninga av innpåbygginga.
Vert byggverket retta oppatt eller flytt eller går det til grunne, fell retten over granneeigedomen bort.»
I utgangspunktet gjelder bestemmelsen altså bare tilfeller for et byggverk står delvis inne på en naboeiendom(«noko av det er inne på granneeigedom»). Her var det altså snakk om en hytte som fullt ut var plassert på en annen eiendom. Dette vil også normalt være tilfellet for nettselskapenes byggverk på andres eiendom.
Den sentrale delen av bestemmelsen er andre setning i første ledd, nemlig eieren av bygget sin rett til å beholde bygget mot vederlag. Vilkårene her er at fjerning av bygget vil volde så store utlegg eller tap at det står i klart misforhold til fordelene ved fjerning, og at det ikke er noe nevneverdig å legge eieren av bygget til last. Lagmannsretten hadde kommet til at disse vilkårene var oppfylt, og denne delen av saken var ikke til vurdering i Høyesterett. Høyesterett vurderte kun om det var grunnlag for analogisk anvendelse av bestemmelsen på et bygg som i sin helhet var plassert på fremmed grunn.
Av betydning for om naboloven § 11 kunne anvendes analogisk viste Høyesterett til at en annen lovbestemmelse, nemlig lov om hendelege eigedomshøve § 8, i utgangspunktet fikk direkte anvendelse i saken. Bestemmelsen lyder:
«Når lausøyreting er bruka til bygging på framand grunn, får grunneigaren retten til alt som lyt reknast for oppbruka eller som ikkje kan skiljast ifrå att utan for stor skade og kostnad. Det same gjeld plantar, frø, gjødsel, jord, sand og liknande som er bruka på eigedomen»
Utgangspunktet her er altså at grunneieren får eiendomsrett til bygningen, mot å betale vederlag til den opprinnelige eieren. Høyesterett presiserte at selv om regelen først og fremst tar sikte på tilfeller hvor det har skjedd sammenblandinger/sammenføyninger av ting, så omfattes også tilfeller som i den foreliggende saken hvor en hel bygning er satt opp av andre enn grunneieren.
Interesseavveining
At én lovregel får direkte anvendelse (lov om hendelege eigedomshøve § 8) taler i utgangspunktet mot å anvende en annen bestemmelse analogisk (naboloven § 11). Høyesterett la imidlertid vesentlig vekt på at reglene om fast eiendom bygger på en lang rettsutvikling, hvor mange regler fortsatt er ulovfestede. Det ble vedtatt en rekke lover på 1960-tallet (herunder naboloven og lov om hendelige eigedomshøve), men Høyesterett fremhever at disse lovtekstene er korte, med fokus på hovedregler og prinsipper, og at de overlater en god del skjønn til domstolene.
Høyesterett fremhevet videre de rettspolitiske begrunnelsene for både naboloven § 11 og lov om hendelige eigedomshøve § 8. For nabolovens vedkommende ble det fremhevet at bygningseierens interesse ofte vil være større enn ulempe for grunneieren ved å ha deler av bygningen stående på sin eiendom. Dette hensynet uttalte Høyesterett at ofte vil gjøre seg gjeldende også når hele bygningen står på fremmed grunn, hvilket taler for en analogisk anvendelse.
Angående hensynene bak lov om hendelige eigedomshøve § 8 fremhevet Høyesterett at det i mange tilfeller vil være urimelig om den som gjør tiltak på fremmet grunn skal vinne rett der.
Høyesterett kom til at det i et slik tilfelle, må gjøres en avveining av hvilken parts interesser som sterkest gjør seg gjeldende. Videre uttalte Høyesterett at siden § 8 i utgangspunktet får direkte anvendelse, sammenholdt med grunneierens sterke stilling i norsk rett, krever en analogisk anvendelse av naboloven § 11 at bygningseierens interesser klart overstiger ulempene for grunneier.
Høyesterett fant det klart at turlaget hadde den altoverveiende nytteverdien og at ulempene for grunneier var små, og at det derfor var tilstrekkelig grunnlag for å anvende naboloven § 11 analogisk, slik at turlaget fikk beholdet hytta mot vederlag til grunneier.
Praktisk betydning for nettselskapene
Etter vår oppfatning er dommen interessant for nettselskapene, særlig i de tilfeller hvor nettselskapet har stående byggverk på annen manns grunn, men hvor det ikke foreligger et kjent avtalegrunnlag eller rettsgrunnlag for øvrig. Dersom grunneier ønsker byggverket fjernet vil det da fort oppstå spørsmål om nettselskapet i det hele tatt har rett til å ha bygget stående.
Vi har vært inne på beslektede problemstillinger i tidligere nyhetsbrev, blant annet i forbindelse med krav om flytting og endring av nettanlegg. Gjennom den nye høyesterettsdommen har nettselskapene fått et ekstra (rettslig) ben å stå på også i slike situasjoner.
Etter vår vurdering er det videre grunn til å tro at nettselskapet (og allmennheten) ofte vil ha en så sterk interesse i å beholde bygningen at det klart overstiger ulempene for grunneier, men dette må naturligvis vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Dersom en slik tilstrekkelig klar interesse foreligger åpner altså dommen for at nettselskapet kan ha rett til å beholde bygget mot vederlag, uten å måtte gå veien om ekspropriasjon. Om det er en bedre eller enklere løsning må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.