Høyesterett med føringer for fastsettelse av eiendomsrettens utstrekning oppover
16. mai i år avsa Høyesterett dom (HR-2022-993-A) i en sak som knyttet seg til eiendomsrettens utstrekning oppover. Eiendomsretten utstrekning oppover er ikke definert i lovgivningen, og dommen bidrar derfor med nyttige presiseringer av det ekspropriasjonsrettslige vernet. Dette skal vi se nærmere på i denne ukens nyhetsbrev, samt hvilken betydning tematikken har for nettselskaper i forbindelse med fremtidig utbygging av kraftlinjer over annen manns grunn.
Kort om sakens bakgrunn og betydningen av eiendomsrettens utstrekning
Sakens kjerne knyttet seg til eiendomsrettens utstrekning opp i luften som følge av at det var etablert en gondolbane på Voss. Gondolbanen gikk blant annet over et boligområde, og høydeavstanden mellom grunneiendommene i saken og vognene i gondolbanen varierte fra 10 meter til i overkant av 60 meter.
Spørsmålet for Høyesterett var om grunneierne til eiendommene under gondolbanen hadde ekspropriasjonsrettslig vern som følge av at gondolbanen krysset deres eiendommer.
Grunneiere har kun et ekspropriasjonsrettslig vern dersom deres eiendomsrett krenkes.[1] Det vil si at det ikke er nødvendig å inngå avtale eller ekspropriere rettigheter til anlegg som etableres utenfor grunneiers eiendomsrett. I et slikt tilfelle vil grunneier heller ikke ha krav på partsstatus i den etterfølgende skjønnssaken.
Høyesteretts vurderinger
Etter å ha gått gjennom de relevante rettskildene knyttet til eiendomsrettens utstrekning oppad, oppsummerte Høyesterett rettstilstanden slik i dommens avsnitt 55 til 57:
"Fastsettelsen av eiendommens utstrekning oppover må foretas på bakgrunn av allmenne formål med eiendomsretten. Det foreligger ikke rettskilder som tilsier at eiendomsrettens utstrekning oppover kan fastsettes til en bestemt høyde i meter. Avgjørende blir derfor hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom. Ved denne vurderingen må det ses hen til fremtidig utvikling og muligheter, og gjeldende regulering er ikke avgjørende.
Eiendomsretten strekker seg videre så langt som grunneieren etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn. I praksis innebærer dette at det ikke kan plasseres permanente innretninger innenfor dette området, uten at det foreligger vedtak om ekspropriasjon eller er inngått avtale med grunneieren.
Grunneieren kan dermed normalt motsette seg føring av ledninger, taubaner mv. opp til vanlig høyde for slike innretninger. Samtidig er det ikke tvilsomt at eiendomsretten oppover har begrensninger. Det er dermed ikke gitt at en taubane som anlegges fra fjelltopp til fjelltopp, over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten. Videre kan overflygning som den klare hovedregel skje uten samtykke fra eierne av eiendommene under."
Høyesterett presiserer med andre ord følgende:
- Det er klart at eiendomsretten har en grense oppad. Hvor denne grensen går er det imidlertid ikke mulig å angi bestemt, men som det klare utgangspunkt vil kraftledninger i vanlig høyde falle innenfor grunneiendommens eiendomsrett, mens overflygning som det klare utgangspunkt ikke vil krenke eiendomsretten.
- I vurderingen av hvor eiendomsgrensen går oppad, konkluderer Høyesterett med at denne må vurderes "på bakgrunn av allmenne formål med eiendomsretten".
- Et av formålene med eiendomsretten er grunneiers mulighet til å nyttiggjøre seg sin egen eiendom. Høyesterett formulerer det slik at det avgjørende er "hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom", hvorav "fremtidig utvikling og muligheter" av eiendommen vil være sentrale momenter.
- I tillegg vil grunneiers berettigede og saklige interesse i å nekte aktivitet eller tiltak, etter en objektiv vurdering, være styrende for grensedragningen.
I resultat sluttet Høyesterett seg til lagmannsretten, som kom til at alle grunneierne hadde fått sin eiendomsrett krenket av gondolbanen.
Den praktiske betydningen for nettselskaper
For nettselskaper kan det være nyttig å ha kjennskap til eiendomsgrensen oppad og betydningene av denne.
Som vi har sett vil kraftlinjer som det klare utgangspunkt etableres innenfor grunneiers eiendomsrett, og det kreves dermed avtale, evt. ekspropriasjon, for å erverve de nødvendige privatrettslige rettighetene til å etablere kraftlinjer over annen manns grunn. Men som Høyesterett selv skisserer, finnes det gråsoner. Høyesterett eksemplifiserer med at det ikke er "gitt at en taubane som anlegges fra fjelltopp til fjelltopp, over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten".
Det er gode grunner for å anta at tilsvarende vil gjelde for kraftlinjer. Det kan f.eks. tenkes at kraftlinjer etableres i større strekk over daler, mellom topper, eller i bratt terreng mm., hvor høydeavstanden mellom grunneiendommer og kraftlinjene blir store. Et tilleggsmoment hva gjelder kraftledninger vil imidlertid kunne være behovet for sikkerhetssoner mm. – noe som må hensyntas i vurderingen av om eiendomsretten likevel krenkes.
Dersom høydeavstanden blir stor nok kan det altså tenkes at kraftlinjene etableres utenfor eiendomsretten til eierne av de aktuelle grunneiendommene. Den rettslige betydningen av dette er at nettselskapet i et slikt tilfelle ikke trenger å erverve de privatrettslige rettighetene overfor eier av grunneiendommen til å ha kraftlinjene stående. Den praktiske betydningen er videre at nettselskapet ikke trenger å innhente minnelige avtaler, evt. gjennomføre en ekspropriasjonssak med påfølgende skjønnssak dersom minnelig avtale ikke oppnås.
Vi i SVW har lang erfaring med tingsrettslige problemstillinger knyttet til eiendomsrettens utstrekning, og bistår gjerne dersom det skulle være behov for vurderinger i den anledning.
[1] Vi ser her bort i fra eventuelle bruksrettigheter som også kan nyte et ekspropriasjonsrettslig vern.