Standardkontraktenes bestemmelser om mangelshåndtering må følges
I en nylig avsagt lagmannsrettsdom understrekes viktigheten av at byggherrer følger standardkontraktens bestemmelser om mangelshåndtering. Lagmannsretten konkluderte nemlig med at hovedentreprenøren hadde mistet et eventuelt krav på erstatning for utbedringskostnader overfor underentreprenøren fordi han ikke hadde satt en utbedringsfrist. Regelen som hovedentreprenøren «syndet mot» i denne saken, gjelder tilsvarende for nettselskaper som byggherrer i de alminnelige NS-kontraktene. Denne dommen og dens resultat er derfor svært relevant for nettselskapene.
Vår kollega i Simonsen Vogt Wiig, advokat Frank Almås, var prosessfullmektig for underentreprenøren.
Sakens bakgrunn
Bakgrunnen for saken var at underentreprenøren i forbindelse med totalrehabiliteringen av en bygård hadde etablert 20 jetpeler. Kontrakten mellom hovedentreprenøren og underentreprenøren var basert på NS 8415.
Arbeidene ble utført i april 2020, og i slutten av november 2020 reklamerte hovedentreprenøren på utførelsen. Som vedlegg til reklamasjonen fulgte en rapport som bl.a. beskrev og anbefalte hvordan utbedring skulle foretas. Underentreprenøren var uenig i at det forelå mangler ved pelene, og avviste reklamasjonen 1. desember 2020.
Det var etter dette ingen kontakt mellom partene, og hovedentreprenøren satt således ingen utbedringsfrist overfor underentreprenøren. Snarere fikk hovedentreprenøren utbedringsarbeidet utført av andre i perioden juli 2021 til februar 2022, uten å varsle underentreprenøren om dette. Deretter, ii august 2022 krevde hovedentreprenøren erstatning for utbedringskostnadene fra underentreprenøren.
Mangelshåndteringen i entreprisekontrakter
Systematikken for håndtering av mangler er tilnærmet lik i de ulike standardkontraktene fra Standard Norge («NS-standardene»). I den aktuelle saken var det NS 8415 som var avtalt brukt. Denne standarden gjelder i relasjonen mellom en hovedentreprenør og en underentreprenør. NS 8415 er imidlertid bare en «speiling» av de tilsvarende bestemmelsene i NS 8405, som gjelder i forholdet mellom byggherren og (hoved)entreprenøren. Det vil si at når NS 8415 angir at hovedentreprenøren har en rettighet eller forpliktelse, så kan det legges til grunn at NS 8405 tilsvarende angir at byggherren har de samme rettighetene og forpliktelsene. Derfor kan det være nyttig for nettselskapene å lære av hva hovedentreprenøren skulle gjort for å unngå å komme i den situasjonen som han havnet i ved denne dommen.
Etter NS 8415 pkt. 36.1 foreligger det en mangel dersom kontraktarbeidet ved overtakelsen ikke oppfyller kontraktens krav, og dette skyldes forhold som underentreprenøren er ansvarlig for.
Dersom hovedentreprenøren reklamerer rettidig, har underentreprenøren rett og plikt til å utbedre, jf. NS 8415 pkt. 36.2 første ledd. Utbedringsplikten gjelder selv om underentreprenøren er uenig i at det foreligger en mangel, men i slike tilfeller kan underentreprenøren kreve sikkerhetsstillelse fra hovedentreprenøren for sitt mulige vederlagskrav.
Det følger videre av NS 8415 pkt. 36.2 fjerde ledd at hovedentreprenøren skal sette en rimelig frist for underentreprenørens utbedring. Hvis utbedringen ikke er gjennomført innen den fastsatte fristen, har hovedentreprenøren etter NS 8415 pkt. 36.3 første ledd rett til å kreve at underentreprenøren dekker kostnadene for utbedring utført av andre. Forutsetningen er at utbedringen skjer på en rimelig og forsvarlig måte. Hovedentreprenøren skal også varsle underentreprenøren før utbedringen blir satt bort til andre, jf. NS 8415 pkt. 36.3 første ledd siste setning
Lagmannsrettens vurdering
Verken NS 8415 eller de øvrige entreprisekontraktene fra Standard Norge inneholder en uttrykkelig regulering av hva som er virkningen av at det eventuelt ikke blir satt en utbedringsfrist eller det ikke blir varslet om at utbedringen vil bli satt bort til andre. Lagmannsretten påpekte at et slikt fravær av uttrykkelig regulering, kunne tale for at unnlatelse av å sette frist for utbedring, ikke medførte at erstatningskravet ble tapt.
Ved tolkningen av avtaler mellom profesjonelle parter, kreves imidlertid sterke grunner for å fravike tolkningsalternativet som følger av en naturlig forståelse av ordlyden. Lagmannsretten fremhevet at NS 8415 pkt. 36.3 «rent språklig oppstiller et vilkår om at underentreprenøren må ha oversittet en utbedringsfrist før hovedentreprenøren kan kreve erstatning for kostnadene til at andre har foretatt utbedringen».
Videre konkluderte lagmannsretten med at rettstilstanden i dag er at hovedentreprenøren taper sitt krav i tilfeller «selskapet har avslått et tilfredsstillende tilbud om utbedring fra underentreprenøren.» Etter en grundig gjennomgang av standardens system og ordlyd, rettspraksis, juridisk teori og reelle hensyn, konkluderte lagmannsretten derfor med at løsningen måtte bli den samme dersom frist for utbedring ikke var satt og unnlatelsen førte til at underentreprenøren reelt ble fratatt utbedringsretten.
Etter en vurdering av partenes opptreden og de konkrete omstendighetene i saken, konkluderte lagmannsretten med at underentreprenøren hadde en berettiget forventning om å kunne innrette seg etter at mangelsansvaret ikke ville bli forfulgt. Underentreprenørens utbedringsplikt var derfor ikke brutt.
Lagmannsretten påpekte at dette ble forsterket av at underentreprenøren ikke hadde blitt varslet om at utbedringsarbeidene ble satt bort til en annen entreprenør. Dersom slikt varsel hadde blitt fremsatt, ville det ifølge lagmannsretten gitt underentreprenøren «en foranledning til å avklare en eventuell utbedringsplikt».
Konklusjonen ble på denne bakgrunn at hovedentreprenørens håndtering av saken hadde ført til at underentreprenøren reelt hadde blitt fratatt utbedringsretten. Hovedentreprenørens eventuelle erstatningskrav var derfor tapt.
Hva kan vi lære av dommen?
Bestemmelsene om utbedring av mangler er tilnærmet identiske i NS 8405, NS 8406, NS 8407, NS 8415, NS 8416 og NS 8417. Dommen understreker derfor generelt viktigheten av at man følger standardkontraktenes bestemmelser om mangelshåndtering. Videre illustrerer dommen betydningen av at utbedring er det primære mangelskravet i entreprisekontrakter, og at man som entreprenør ikke bare har en utbedringsplikt, men også en utbedringsrett.
Det må for ordens skyld understrekes at selv om dommen er rettskraftig (som først og fremst har virkning mellom sakens to parter), så er det ikke sikkert at siste ord er sagt om det tema som lagmannsretten her har vært innom. Det har nemlig vært en bred oppfatning i juridisk litteratur om at entreprenøren ikke skal tjene på at byggherren setter utbedringen bort til andre. Oppfatningen har vært at entreprenøren som et minimum uansett må være ansvarlig for kostnadene entreprenøren ville blitt påført ved å utføre en rettmessig utbedring.
Dersom nettselskapene mener at entreprenørens leveranse er mangelfull, vil vi imidlertid uansett oppfordre nettselskapene til å påse at entreprenører gis en reell mulighet til å foreta utbedring, med angivelse av frist for utbedring, før utbedringsarbeidene settes bort til andre. Har man glemt dette, er det imidlertid ikke sikkert at nettselskapene skal akseptere at entreprenøren ikke er erstatningsansvarlig overhodet. Det kan fremdeles argumenteres godt for at entreprenøren er delvis erstatningsansvarlig, selv om dette er i strid med lagmannsrettens resultat.
Dette nyhetsbrevet er basert på en artikkel som er skrevet av våre kollegaer i Simonsen Vogt Wiig, Oda Lauksund Engamo og Frank Almås, for bygg.no. Vår vurdering av rettstilstanden etter dommen står imidlertid for vår regning.