Bruk er ikke nok: Høyesterett om overtakelse i entrepriseprosjekter
Det er lett å tenke at et anlegg er overtatt når arbeidene i praksis er ferdige og anlegget tas i bruk. Høyesterett har nå slått fast at dette ikke er riktig. Etter standarden skjer overtakelse først når det gjennomføres en overtakelsesforretning. Dommen er derfor en viktig påminnelse om at formalitetene rundt overtakelse må tas på alvor.
Kort om saken
Saken gjaldt bygging av en gang- og sykkelvei i Trondheim. Kontrakten var basert på NS 8406, og sluttfristen var 10.06.2022. Ved en befaring 31.05.2022 var anlegget i all hovedsak ferdig, men det ble ikke gjennomført noen overtakelsesforretning. Bakgrunnen var uenighet om blant annet masseforflytninger og dokumentasjon.
Byggherren mente senere at arbeidene likevel måtte anses overtatt ved sluttfristen. Det ville i så fall få stor betydning for entreprenørens sluttoppgjør, fordi fristene for sluttoppstilling og mulig preklusjon da ville ha begynt å løpe tidligere. Entreprenøren innkalte senere til overtakelsesforretning, som ble gjennomført 02.12.2022.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett tok utgangspunkt i ordlyden i NS 8406 punkt 24.1. Der står det at kontraktsarbeidet overtas ved overtakelsesforretning. Etter Høyesteretts syn åpner denne bestemmelsen ikke for andre overtakelsesmåter.
Retten la også vekt på punkt 24.6, hvor byggherrens brukstakelse før overtakelse er regulert som mislighold. Det taler klart mot at bruk i seg selv skal regnes som overtakelse. Videre fremhevet Høyesterett at overtakelsestidspunktet er et sentralt skjæringstidspunkt i kontrakten. Det har betydning blant annet for dagmulkt, sluttoppgjør og preklusjon, og derfor er det viktig med et klart og dokumentert tidspunkt.
Høyesterett avviste også at partenes senere korrespondanse innebar en avtale om at overtakelse hadde skjedd tidligere. Uklar kommunikasjon og løse formuleringer var ikke nok. Konklusjonen ble derfor at overtakelse først skjedde ved overtakelsesforretningen 02.12.2022.
Hva betyr dette for nettselskapene?
For nettselskapene er lærdommen enkel. Det er ikke tilstrekkelig at arbeidene fremstår ferdige, eller at anlegget tas i bruk. Hvis man vil ha virkningene som følger av overtakelse, må overtakelsesforretningen faktisk gjennomføres.
Dommen er også en påminnelse om hvor viktig det er å dokumentere prosessen ordentlig. Protokollen fra overtakelsesforretningen er ikke bare en formalitet. Den er med på å skape klarhet om hva som er overtatt, hvilke mangler som eventuelt gjenstår, og hvilke frister som begynner å løpe.
Dersom partene ønsker en annen løsning enn den standarden legger opp til, må dette avtales klart. Det er risikabelt å bygge på at senere e-poster, passivitet eller uklare formuleringer skal etablere et annet overtakelsestidspunkt.
Oppsummert
Etter NS 8406 skjer overtakelse først ved overtakelsesforretning.
Brukstakelse er ikke en alternativ overtakelsesmåte.
Overtakelsestidspunktet er avgjørende for blant annet dagmulkt og sluttoppgjør.
Ønsker partene å fravike standardens system, må det avtales klart og dokumenteres tydelig.